Zgodnie z obowiązującymi w Chinach przepisami, właściciele mieszkań lub lokali komercyjnych w budynkach wielorodzinnych czy osiedlach (社区, shequ) są współwłaścicielami ogólnodostępnych części tych budynków czy osiedli i mają prawo do udziału w zarządzaniu nimi (w tym wyboru zarządcy wykonującego w ich imieniu czynności administracyjne) poprzez wspólnoty mieszkaniowe (业主大会, yezhu dahui) i wybrane przez nie rady właścicieli (业主委员会, yezhu weiyuanhui) – będące odpowiednikiem polskich zarządów wspólnot mieszkaniowych. W odróżnieniu od Polski, w Chinach wspólnoty mieszkaniowe nie powstają jednak z mocy prawa, a ich powoływanie napotyka w praktyce bardzo często na poważne trudności.

Teoretycznie, jeśli tylko właściciele lokali w danym osiedlu wyrażą taką wolę i spełnione są pewne wstępne warunki, powołanie wspólnoty mieszkaniowej powinno być rzeczą prostą. Jednak w rzeczywistości tempo rozwoju tych potencjalnie bardzo ważnych instytucji jest bardzo powolne. Według medialnych doniesień z ubiegłego roku, w Pekinie takie wspólnoty działały w mniej niż 1/3 osiedli mieszkaniowych, w Zhengzhou (prow. Henan) i Shijiazhuang (prow. Hebei) w około 10%, a w Nankinie (prow. Jiangsu) – w około 25%. Nawet w Szanghaju, gdzie wspólnoty powstały niemal we wszystkich osiedlach, mniej niż 10% z nich w pełni korzysta z przysługujących im kompetencji.

Jak się wydaje, wskazać można dwie zasadnicze przyczyny takiego stanu rzeczy. Po pierwsze, powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie następuje, jak już wspomniano, z mocy prawa, a zatem wymaga zainicjowania tego procesu przez samych właścicieli. Stosunkowo niewielu decyduje się na taki krok, a jeśli już pojawi się „grupa inicjatywna”, niełatwo jest przekonać innych właścicieli lokali do poparcia wniosku (a może być on złożony dopiero po zebraniu odpowiedniej liczby podpisów). Często zdarza się, że działania zmierzające do powołania wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są dopiero w przypadku poważnego niezadowolenia z funkcjonowania firmy zarządzającej danym osiedlem. Jeśli takich konfliktów nie ma, właściciele zachowują w tej kwestii daleko posuniętą bierność.

Drugą kluczową przyczyną niskiej liczby wspólnot mieszkaniowych są trudności, jakie napotykają właściciele próbujący je utworzyć. Ich działania zderzają się bowiem z reguły z czynnym oporem firm zarządzających osiedlami (nierzadko uciekających się do użycia przemocy i innych, oczywiście nielegalnych środków), przy braku wsparcia ze strony lokalnych władz (te wydają się często wspierać raczej firmy zarządzające niż właścicieli).

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie leży w interesie firmy zarządzajacej danym osiedlem, gdyż oznacza ono nie tylko nadzór nad sprawowanym przez nią zarządem, w tym wpływami finansowymi (przychody z opłat za zarządzanie, parkowanie, reklamy umieszczane na terenie osiedla, wynajem lokali komercyjnych stanowiących formalną współwłasność właścicieli mieszkań) i wydatkowaniem tych środków, ale również możliwość wyboru innej firmy do wykonywania zadań administracyjnych.

Niektóre pozbawione właścicielskiego nadzoru firmy zarządzające nie tylko kiepsko wywiązują się ze swoich zadań, ale wręcz czerpią dodatkowe zyski z działalności stanowiącej jawne pogwałcenie praw właścicieli lokali w danym osiedlu. Przykładem takich praktyk jest przebudowa piwnic w blokach mieszkalnych na lokale wynajmowane pracującym w miastach robotnikom z obszarów wiejskich, mimo że piwnice te powinny pozostawać do dyspozycji właścicieli mieszkań w danym bloku. Nie sposób ustalić, jaką skalę przybierają tego rodzaju działania, ale powszechny brak nadzoru nad firmami zarządzającymi niewątpliwie ułatwia ich prowadzenie.

Postawy lokalnych urzędników, którzy wspierają często raczej firmy zarządzające niż właścicieli lokali, wynika z reguły z powiązań tychże urzędników z firmami deweloperskimi, które nierzadko powiązne są z kolei z firmami zarządzającymi (będącymi często spółkami kontrolowanymi przez firmy deweloperskie). Bywa i tak, że lokalni urzędnicy (lub ich krewni) mają udziały w tych spółkach. Innym, jeszcze bardziej istotnym czynnikiem cementującym te powiązania jest silne uzależnienie budżetów lokalnych władz od wpływów ze sprzedaży praw użytkowania gruntów (chińskie prawo nie dopuszcza prywatnej własności gruntów, działki są zatem nie tyle „sprzedawane”, co przekazywane w coś w rodzaju użytkowania wieczystego – na kilkadziesiąt lat). Jako że jest to główne źródło dochodów władz lokalnych, zależy im na dobrych relacjach z deweloperami.

Mamy tu do czynienia z przykładem mechanizmu, który sprawia, że implementacja stanowionych przez władze centralne przepisów i politycznych wytycznych rozbija się o lokalne sieci powiązań między administracją a biznesem, jak również interesy władz lokalnych (sprzeczne z interesami władz wyższego szczebla). Władze centralne i prowincjonalne (przynajmniej retorycznie) sprzyjają rozwojowi wspólnot mieszkaniowych i stanowią przepisy, które zobowiązują administrację najniższego szczebla to ułatwiania ich powstawania. Tymczasem lokalni urzędnicy nie tylko tego nie ułatwiają, ale nierzadko wręcz aktywnie utrudniają. Przełamanie tego impasu nie będzie łatwe, biorąc pod uwagę słabość instytucji wymiaru sprawiedliwości i ich zależność na szczeblu lokalnym od lokalnych władz.

Kwestię powstawania wspólnot mieszkaniowych można rozpatrywać z perspektywy rozwoju społeczeństwa obywatelskiego, gdyż ich tworzenie oznacza nie tylko realne wzmocnienie prawa własności, ale również zaangażowanie właścicieli mieszkań w instytucje o charakterze samorządu (działającego oczywiście w wąsko wytyczonym zakresie). Trudno się jednak spodziewać, że takie spojrzenie na sprawę mogłoby zachęcić władze centralne do bardziej aktywnego zaangażowania się w promowanie idei tworzenia wspólnot mieszkaniowych i bardziej stanowczego egzekwowania obowiązujących przepisów.

Z drugiej jednak strony, gdyby w chińskim kierownictwie zdecydowano się na pogłębienie reform, wzmocnienie praw właścicieli mieszkań mogłoby stanowić dość atrakcyjną, z punktu widzenia władz, opcję. Posiadanie własnego mieszkania jest bowiem we współczesnych Chinach jednym z kluczowych elementów społecznych aspiracji i kwestią budzącą silne emocje. Instytucja wspólnot mieszkaniowych nie stanowi bezpośredniego wyzwania politycznego dla władzy KPCh, a jej wzmacnianie moża by przecież opakować w nośną retorykę rozwijania demokracji „o chińskiej specyfice” na najniższym szczeblu (草根, caogen – pojęcie trudne do przetłumaczenia na polski, po angielsku zgrabnie oddawane jako grass-roots).

Nie ulega wątpliwości, że silniejsze zaangażowanie władz w proces tworzenia tego rodzaju instytucji „samorządowych” wymagałoby pogodzenia się z pewnym „politycznym ryzykiem”. Percepcję tego ryzyka ilustruje jeden z przepisów dotyczących tworzenia i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, który expressis verbis zakazuje im (jak również wybieranym przez nie radom właścicieli) podejmowania jakichkolwiek decyzji bądź działań, które nie pozostają w ścisłym związku z zarządzaniem nieruchomościami. Chodzi tu oczywiście o zapobieżenie pojawianiu się w ramach wspólnot mieszkaniowych jakichkolwiek inicjatyw, które mogłyby stanowić dla władz polityczne wyzwanie.

Można jednakże wskazać pewną korzyść polityczną, która wynikałaby ze wzmocnienia wspólnot mieszkaniowych. Jak się wydaje, mogą one odegrać pozytywną rolę w utrzymywaniu „stabilności społecznej”, co jest dla chińskich władz jednym z podstawowych priorytetów.

Konflikty między właścicielami mieszkań a firmami zarządzającymi (w większości wprawdzie prywatnymi, ale postrzeganymi jako silnie powiązane z lokalnymi władzami i cieszące się ich cichym wsparciem) mają potencjał eskalacji i negatywnego rzutowania na percepcję władz i instytucji państwa. Biorąc pod uwagę, jak wiele protestów wybucha w Chinach wokół kwestii „własności” nieruchomości (choć ściśle rzecz ujmując, chodzi tu nie tyle o własność, co prawo długoterminowego użytkowania), zagrożenie dla społecznej stabilności wynikające z braku możliwości skutecznego egzekwowania praw wynikających z własności mieszkań wydaje się oczywiste.

Protesty, o których tu mowa, wybuchają z reguły na terenach wiejskich i dotyczą praw użytkowania gruntów rolnych. Trudno wprawdzie stawiać na równi sytuację rolników tracących uprawiane przez siebie działki (i otrzymujących często bardzo niskie odszkodowania) i właścicieli mieszkań, którzy nie mogą korzystać z przysługujących im piwnic, ale warto pamiętać, że ci drudzy muszą nierzadko okupić nabycie mieszkania (traktowanego jako dorobek życia) sporymi wyrzeczeniami. Nietrudno sobie zatem wyobrazić, jakie emocje wywołać może u nich odmowa pełnego respektowania ich praw własności, a brak w pełni funkcjonalnych instytucji mających je zabezpieczać (czyli wspólnot mieszkaniowych) może doprowadzić do wybuchu tych emocji.

Wywołane w ten sposób niezadowolenie uderza oczywiście w pierwszym rzędzie w firmy zarządzajace, ale (słuszna, czy nie) percepcja ich powiązań z władzami może (przy braku mechanizmu w postaci wspólnoty mieszkaniowej, która mogłaby się z firmą zarządzającą „rozprawić”, i braku wsparcia administracji publicznej dla jej powstania) może z biegiem czasu spowodować przekierowanie niezadowolenia i negatywnych emocji na władze właśnie. Z punktu widzenia „stabilności społecznej” tego rodzaju konflikty w dużych miastach mogłyby być nawet bardziej szkodliwe niż na terenach wiejskich, a to ze względu na większe ich wyeksponowanie medialne (również w mediach społecznościowych).

Związane z tym ryzyko zwiększają jeszcze działania podejmowane przeciwko próbującym utworzyć wspólnoty mieszkaniowe właścicielom lokali przez firmy zarządzające lub związane z nimi osoby. W stołecznej prasie nierzadko przeczytać można o przypadkach stosowania gróźb, a nawet czynnych (bywa, bardzo brutalnych) napaściach na inicjatorów powstania wspólnot lub uszkadzaniu ich mienia. Osobiście znam nawet przypadek ostrzelania okien inicjatorki powstania wspólnoty mieszkaniowej z wiatrówki! To niewątpliwie poważne zagrożenie nie tylko dla osobistego bezpieczeństwa właścicieli, ale również – co bardziej istotne z punktu widzenia władz – dla porządku publicznego, „stabilności społecznej” i odmienianej w Chinach przez wszystkie przypadki „społecznej harmonii”, zwłaszcza gdyby (dosłownie) atakowani w ten sposób właściciele postanowili podjąć aktywny opór.

Kolejnym czynnikiem, który każe postrzegać powstawanie i umacnianie pozycji wspólnot mieszkaniowych jako rzecz pożądaną (również z punktu widzenia władz), jest kwestia długofalowej polityki rozwoju miast. Nie są mi wprawdzie znane żadne badania dotyczące efektów objęcia zarządzania osiedlami nadzorem wspólnot mieszkaniowych, ale z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że realny wpływ właścicieli mieszkań (mających bezpośredni interes w optymalnej alokacji środków pozostających w dyspozycji firm zarządzających) na administrowanie osiedlem, finansowane wszak głównie z pieniędzy wpłacanych przez nich samych w formie opłat za zarządzanie, pozwoliłby podnieść jego jakość.

Działające poza wszelką kontrolą firmy zarządzające, które nie są zmuszone tłumaczyć się przed kimkolwiek z wydatkowania środków pozostających w ich dyspozycji, są naturalnie skłonne do wykorzystywania tej sytuacji, aby maksymalizować swój zysk kosztem jakości utrzymania osiedlowej infrastruktury i budynków (nie mówiąc już o usługach świadczonych na rzecz właścicieli i innych mieszkańców osiedla). Teza, według której skuteczny nadzór wspólnoty mieszkaniowej mógłby podnieść poziom zarządzania osiedlem i przyczynić się do poprawy jakości utrzymania infrastruktury i budynków, wydaje się zatem racjonalna.

Potencjalne korzyści są w dłuższej perspektywie dość oczywiste. Większa dbałość o budynki i infrastrukturę oznaczałaby zapewne ich lepszy stan techniczny i opóźnienie procesu „starzenia”. W tej chwili nie wydaje się to w Chinach wielkim problemem, gdyż większość osiedli pozostaje stosunkowo nowa (powstały bowiem na fali boomu budowlanego w ostatnich kilku-kilkunastu latach). Mimo tego, ich stan techniczny pozostawia czasem wiele do życzenia, a za jakiś czas (trudno powiedzieć, kiedy dokładnie, ale być może już za dekadę lub dwie) będą pewnie wymagały gruntownych remontów. Im niższe standardy bieżącego utrzymania, tym okres ten będzie krótszy.

Kiedy poważne remonty staną się już nieodzowne, rachunki za nie obciążą właścicieli mieszkań (którzy mogą być zaskoczeni ich wysokością). Dodatkowa potencjalna korzyść ze sprawnego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych to możliwość bardziej efektywnego zarządzania dostępnymi środkami, umożliwiająca tworzenie zawczasu rezerw finansowych z przeznaczeniem na przyszłe remonty tak, aby uniknąć w przyszłości konieczności radykalnych podwyżek opłat za zarządzanie lub obciążania właścicieli znacznymi „składkami” remontowymi. To nie tylko kolejny, ukryty czynnik potencjalnie zagrażający „stabilności społecznej” (nietrudno sobie wyobrazić napięcia i konflikty wokół konieczności wyłożenia przez właścicieli ad hoc znaczących sum na remonty), ale również potencjalne zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi (odpadające od ścian bloków fragmenty tynków czy płytki, co się zdarza nawet w przypadku stosunkowo nowych budynków, mogą wszak zranić lub nawet zabić przechodnia).

Dodatkową korzyścią wynikającą ze wzmocnienia praw właścicieli mieszkań poprzez tworzenie silnych wspólnot mieszkaniowych byłyby narodziny realnej konkurencji na rynku usług zarządu nieruchomościami. Gdyby bowiem wspólnoty mogły rzeczywiście samodzielnie wybierać firmy zarządzające osiedlami, zmuszone by one były do konkurowania o klienta – po części z pewnością ceną, ale niewykluczone, że również jakością oferowanych usług. W tej chwili działają np. w Pekinie firmy zarządzające cieszące się dobrą opinią, ale właściciele mieszkań nie mają z reguły realnego wpływu na to, jaka firma zarządza osiedlem, którego są teoretycznie współwłaścicielami.



Jeden Komentarz

  1. Renata Inokomis mówi:

    Jest kilka kluczowych przyczyn, dla ktorych tworzenie ” wspolnot wlascicieli mieszkan” nie przebiega tak, jak powinno i glowna przyczyna jest fakt, ze nie ma specyficznych zarzadzen z cenralnego rzadu do jednostek nizszych na szczeblu osiedlowym. Nie ma zadej liczby ustalonej co to planu tworzenia wspolnot, a wiec czy urzad lokalny, tzw jie dao banshi chu bedzie wpieralo tworzenie wspolnot ,czy nie, nie ma wiekszego wplywu. Jie Dao nie jest zainteresowane wspomaganiem takich incjatyw, jest to dodatkowa praca dla nie i urzednicy nie sa przygotowani do tego, nie znaja nawet odpowiedznich przepisow. Jie Dao jest jednostka, ktora przewdniczy tworzeniu wspolnot i rowniez wyznacza/narzuca szefa grupy przygotowawczej. W tworzeniu wsoplnoty ma aktywnie uczestniczyc deweloper wedlug prawa i wyznaczyc swojego przedstawiciela jak rowniez przekazac najbardziej aktualna liste wlasicieli mieszkan do komitetu przygotowawczego ( chou bei zu). Za uchylanie sie od przekazania listy, grozi smieszna kara- 30 000 rmb, ale nie ma jednostki, ktora by ta kare nalozyla ( jest bardzo duzo niejasnych przepisow , ktore wykorzystuja strony nie zaintereswoane w tworzeniu wspolnot). Inna wazna przyczyna, dla ktorej czesto wszytkie inicjatywy mieszkancow sa torpedowane jest poloczenie finansowe miedzy, urzednikami z Jie Dao, deweloperem, firma zarzadzajaca ,w 90 % sa to ludzie dewelopera i lokalna policja. Na przykladzie Dong Qu Guo Ji, osiedlu polozonym w samym centrum Pekinu, kolo Xing Gong Plaza, od 7 lat mieszkancy usliluja zalozyc wspolnote ( do tego celu potrzebna jest pisemna zgoda tylko 5% wlasicieli) i za kazdym razem inicjatywa jest tlumiona przez dewelopera w polaczeniu z zarzadca osiedla ( nielegalna firma, ktora nie jest zarejestrowana w Shi Jian Wei i nie ma na nich mocnych) plus niechec Jie Dao i brak interwencji policji, kiedy dochodzilo do powaznych konfliktow miedzy stronami. Deweloper zagarnal wlasnosc publiczna, 2 kluby, jeden zostal przeksztalcony w zamkniety dom hazadrowy, drugi w biuro, 3 budynek jest wynajmowany dla przedszkola i dochody z tego zamiast trafic do wlascicieli , wzbogacaja dewelopera. Przy zakupie mieszkan, jest potracany spora suma na fundusz remontowy i do tej pory nie jest jasne gdzie te pieniadze trafiaja. Firma zarzadzajaca moze tylko otrzymac czesc ich, w przypadku gdy na osiedlu funkcjonuje ” wspolnota wlascicieli”, Konflikty spowodowane korupcyjnymi zwiazkami miedzy deweloperem, zarzadca, jie dao i policja stwarzaja coraz wiecej problemow spolecznych, ktore nie rozwiazane w pore moga sie przeksztalcic w powazne konfilkty spoleczne. Renata

Skomentuj